O sonho da casa própria pode virar um grande pesadelo a moradores inscritos em programas habitacionais do governo federal. E o curioso é que grande parte das dificuldades são causadas pelos próprios mutuários que – por descuido ou insensatez - acabam por burlar as normas do contrato.

“Isso porque, quem adquire um imóvel de programas habitacionais públicos está proibido de vender, alugar ou ceder o bem enquanto não quitar o empréstimo e todos os benefícios concedidos para comprá-lo”, explica advogada e especialista em direito imobiliário, Morgana Borssuk, sócia do escritório www.borssukemarcos.com.br

E não são raras as vezes em que as fiscalizações realizadas pela Companhia de Habitação Popular (Cohab) encontram irregularidades. Beneficiários acabam por alugar, oferecem o imóvel para venda ou repassam a terceiros assim que recebem autorização de posse - apesar do financiamento ainda estar pendente.

“O mutuário flagrado em quaisquer uma dessas irregularidades pode enfrentar um processo judicial que resulta na perda do bem, pois todas as obrigações previstas em contrato devem ser cumpridas”, esclarece a advogada.

Por causa da pandemia de Covid-19, muitas pessoas têm encontrado problemas na hora de organizar a partilha de bens em virtude das irregularidades citadas acima. Segundo a especialista, as consultas sobre o tema têm sido cada vez mais frequentes e é preocupante o desconhecimento de parte dos mutuários ou herdeiros a respeito da legislação ou contrato assinado por um familiar.

Cumprir as regras

Morgana Borssuk relata que o mutuário que desrespeita as regras fica sujeito às punições legais e que, de acordo com a Cohab, quem supostamente “compra” as unidades que não podem ser vendidas, não têm direito de ocupá-las, pois este tipo de negociação não é reconhecido legalmente.

E a questão é mais séria do que parece: segundo levantamento da entidade, cerca de 12% dos imóveis da capital paranaense repassados pela Cohab apresentam algum tipo de anormalidade, ou seja, estão com algum ponto irregular.

Quem não paga em dia as parcelas do financiamento também pode enfrentar problemas. Pela lei, a Cohab pode cancelar o contrato, retomar o bem e destiná-los a outras famílias cadastradas nos programas sociais.

Contrato de gaveta é proibido

Embora seja prática comum, o popular contrato de gaveta não tem valor perante a Cohab. “É preciso ficar atento, pois quem faz esse tipo de acordo para adquirir um imóvel da Cohab corre o risco de perder o bem. Esse contrato particular não tem efeito jurídico para reverter a situação”, enfatiza Morgana.

Mais um ponto de atenção citado pela especialista em direito imobiliário refere-se ao fato de que existem alguns tipos de programas oferecidos pela Companhia de Habitação Popular que são financiados pela Caixa, enquanto noutros contratos de cessão de direitos ou programas de reassentamentos o mutuário não paga nada pela habitação. Contudo, o imóvel não passa a ser do morador de forma imediata, pois sempre há um requisito a ser cumprido antes da propriedade definitiva.

Outro problema corriqueiro está relacionado com a questão do seguro habitacional, que protege apenas o comprador legítimo do imóvel e não aquele que adquire do morador. Por isso, é importante regularizar a situação do bem patrimonial.

Quem for flagrado com irregularidades - estando na condição de titular - poderá ter que restituir todos os subsídios recebidos e perderá o direito de inscrição no programa de habitação. Além disso, pode ter o nome incluso num cadastro que o proibirá de participar de qualquer programa social com verbas federais.

Tem que registrar

Outra situação frequentemente verificada pela especialista em direito imobiliário refere-se ao registro do bem. “Temos casos em que o comprador para de pagar as parcelas do financiamento e passa o bem adiante, sem quitar o contrato. Também há exemplos em que os mutuários quitaram o imóvel, mas não o regularizam. Assim, em ambas as situações, eles ficam sujeitos a problemas futuros, pois essas transações estão incompletas”, esclarece Morgana.

Após quitar o financiamento imobiliário, o responsável pelo pagamento deve fazer o registro da quitação da operação no Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição do imóvel. Para isso, é necessário solicitar ao órgão do programa habitacional – como a Cohab – a emissão do termo de quitação da dívida. Esse documento permitirá que o beneficiário se dirija ao cartório e retire o gravame antes registrado na matrícula do imóvel.

Feito isso, a recomendação é pedir a certidão atualizada da matrícula do imóvel que vai mostrar que o bem não estará mais ligado à Companhia de Habitação como garantia e o mutuário passa a ser oficialmente o proprietário. É a partir deste momento que a venda do bem pode ser efetivada legalmente.

Após a regularização da matrícula, o proprietário pode se dirigir à prefeitura municipal e solicitar o cadastro no IPTU no imóvel.

“No caso do comprador desse bem, a recomendação é que – antes de fechar o negócio – procure a ajuda de um especialista para ver a situação do imóvel, principalmente com relação ao pagamento das prestações do financiamento. Quando se trata de apartamento, é fundamental ver a situação do condomínio e certificar-se de que não haja dívidas”, orienta Morgana Borssuk.

“Todas estas tratativas são informadas ao favorecido na assinatura do contrato. Isso significa que ele não poderá alegar estar desinformado dessas obrigações, caso queira adquirir um imóvel via programa habitacional público”, complementa a advogada.

Golpes

A aplicação de golpes usando o nome da Cohab também é corriqueira. A empresa alerta que quem for alvo de contato por e-mail deve ligar para a Cohab (em Curitiba pelo 0800 41 3233 ou 41-3221-8133) para confirmar qualquer abordagem. Também não existe atendimento com oferta de imóveis via redes sociais.