O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) acumulado dos últimos 12 meses é de -3,76% em fevereiro de 2024. Sendo o IGP-M o indicador financeiro responsável por mensurar a variação de valores de um conjunto de serviços e de bens no mercado, esse índice pode influenciar valores de bens, como por exemplo as negociações de aluguéis.

Segundo divulgado pela FGV (Fundação Getulio Vargas), que é responsável por calcular o indicador, o IGP-M variou -0,52% em fevereiro deste ano ante a variação de +0,07% em janeiro. Em dezembro de 2023 a variação havia sido de +0,74%. Em 2024, o percentual do IGP-M acumulado no ano é de -0,45%. Já o índice acumulado nos últimos 12 meses (março de 2023 até fevereiro de 2024) é de -3,76%. Enquanto o índice acumulado em 12 meses até janeiro de 2024 havia sido de -3,32%. 

Sabendo que a renovação de diversos contratos de aluguéis acontece no início do ano, é comum surgir a dúvida sobre como a variação do IGP-M pode afetar nas negociações dos contratos. Mas, apesar do indicador no negativo, dificilmente os contratos de aluguel estão sujeitos a reajustes para valores menores.

“Para que haja a possibilidade do inquilino pedir descontos, com base na queda do IGP-M, é necessário que existam cláusulas específicas previstas no contrato. E isso é muito raro, por não ser vantajoso para nenhuma das partes”, explica o CEO da Urban Company, imobiliária especialista em investimentos, Babiton Espindola.

Conforme aponta Espindola, para que o desconto em contratos já existentes ocorresse, seria necessário que o IGP-M fosse o único índice de reajuste previsto em contrato e que as variações fossem tanto positivas quanto negativas, por exemplo. Deste modo, o inquilino estaria suscetível a pagar mais sempre que o índice alavancasse.

“Sabemos que enquanto os inquilinos buscam proteção contra altas abruptas, os locatários desejam correções que preservem o valor do seu bem no mercado. Por isso, essas variações não costumam afetar as negociações, que tendem a manter um equilíbrio de interesses entre as partes”, comenta Espindola.

Cálculo de reajuste do contrato de aluguel

De forma simplificada, para calcular o reajuste do aluguel, é necessário verificar no contrato vigente qual o índice foi previsto (IGP-M, INPC, IPCA). Depois, deve-se conferir a variação do índice em questão no período a ser corrigido, que normalmente é de 12 meses. Os reajustes nem sempre são obrigatórios e previstos em contrato e, muitas vezes, variam de acordo com as negociações entre inquilino e proprietário.

Cenário do mercado de aluguel em 2024

O preço do aluguel residencial encerrou 2023 com alta acumulada de 16,16%, segundo o Índice FipeZap, divulgado em janeiro e disponível para download no portal Data Zap. A variação anual do índice ficou acima dos resultados acumulados do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) do IBGE (+4,62%) e do Índice Geral de Preços-Mercado da FGV (-3,18%).

“A tendência é que o mercado de aluguéis siga aquecido em 2024, como já foi percebido nesse começo de ano. Percebemos que existe muita procura e especialmente por locais que proporcionem qualidade de vida, o que é uma mudança comportamental que observamos desde a pandemia”, comenta Espindola.

Ainda de acordo com o profissional, o aquecimento no mercado de aluguéis é um forte indicador de que os valores contratuais não irão sofrer reajustes negativos ao longo do ano. Ele acredita que, se pautando por esses primeiros meses do ano, esse mercado seguirá atingindo patamares positivos aos locatários.